Qeveria ka vendosur që të lehtësojë ndërtuesit lidhur me tatimin që paguhet për truallin ku ndërtohet. Në draftligjin “Për tatimin mbi të ardhurat” përfshihet ndryshim i nenit 11 i ligjit aktual që lidhet direkt me ndërtuesit dhe pritet të ulë ngarkesën fiskale për të gjithë sipërmarrësit që ndërtojnë në truall me pronarë. “Fitimi kapital i realizuar si rezultat i kalimit të së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, ndërtesë, truall dhe tokë bujqësore, tatohet me normën 15 për qind. Këmbimi i truallit me sipërfaqe ndërtimi, në bazë të një kontrate këmbimi, nuk përbën moment për llogaritje të ndonjë fitimi kapital nga transferimi i pasurisë së paluajtshme” thuhet në draft.
Si ishte
Deri tani, ndërtuesit deklaronin si të ardhur pjesën e apartamenteve që i jepnin pronarit të truallit, sipas kontratës së shkëmbimit, në një kohë që ata nuk merrnin realisht të ardhura nga ky shkëmbim, çka ishte një nga faktorët që ndikoi në rritjen e çmimeve të apartamenteve rreth dy vjet më parë.
Kompanitë e ndërtimit tregojnë se ligji nr. 1129, datë 5.8.2008 “Për mënyrën e përcaktimit të vlerës së truallit, të vënë nga pronarët e tij, në dispozicion të investitorëve të ndërtimit”, të miratuar nga qeveria shqiptare në gusht të 2008, nuk njeh më pjesën e kontratës së shkëmbimit me pronarin e truallit. Firmat e ndërtimit duhet që truallin ta fusin si shpenzim, ndërkohë që pjesën e shkëmbimit që i japin apartamente pronarit, duhet ta kalojnë me çmimin e shitjes, në bazë të tabelës me referencat e tregut. Kjo kalon automatikisht në të ardhur. Marzhi mes çmimit të referencës së truallit me çmimin e shitjeve të zonave është diferencë e madhe, pohojnë ata, ndaj dhe konsiderohet një nga arsyet që rriten çmimet për blerësin fundor.
Kjo ishte edhe një nga arsyet që ka ndikuar pak vite më parë në rritjen e çmimit të apartamenteve përpos të tjerave.
Pse u bë ndryshimi
Ministri i Financave dhe Ekonomisë Arben Ahmetaj deklaroi se Shoqata e Ndërtuesve kërkoi që të rishikohet mënyra sesi trajtohet pjesa e truallit çka bëri që edhe qeveria të reflektonte. Me ligjin aktual kalimi i të drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, tokë ndërtesa, tatohet me 15 për qind të fitimeve të realizuara. Por kjo nuk zbatohet në rastet e shkëmbimit të së drejtës së pronësisë mbi tokën me të drejtën e pronësisë mbi ndërtesën e ndërtuar mbi tokë. Çka do të thotë që nëse një pronar toke i kalon këtë pronë ndërtuesit në shkëmbim të apartamenteve ndërtuesi zyrtarisht nuk paguan 15 për qindshin. Këtë sipas ligjit duhet ta paguajë pronari i truallit.
“Tatimi paguhet nga individi që kalon të drejtën e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme, para kryerjes së regjistrimit të pasurive të mësipërme, në përputhje me aktet ligjore. Pasuria e paluajtshme nuk regjistrohet, pa provuar pagimin e detyrimit pranë zyrave të regjistrimit të pasurive të paluajtshme” thuhet në pikën 2 të nenit 11 në ligjin “Për tatimin mbi të ardhurat”. Por jozrytarisht detyrimin që duhet ta paguajnë pronarët e tokës në fakt e paguajnë ndërtuesit të cilët e kanë transferuar atë në çmim.
“Ndryshimi i skemës së tatimit të investitorit dhe pronarit të truallit në ndërtim synon, që të tatojë në mënyrë të drejtë pronarët e truallit dhe investitorët që operojnë ne fushën e veprimtarive të ndërtimit dhe shitjes së ndërtesave (me destinacion strehim, veprimtari prodhuese, veprimtari tregtare ose shërbimi), në të gjitha rastet kur trualli u transferohet nga pronari i tokës, sipas një kontrate këmbimi të tokës me sipërfaqeve ndërtimi. Me skemën aktuale investitori mbart totalisht barrën e tatimit mbi fitimin e realizuar nga individi.
Sipas dispozitës aktuale “…. Për veprimtaritë e ndërtimit dhe shitjes me destinacion për strehim, veprimtari prodhuese, veprimtari tregtare ose shërbimi, në të ardhurat e tatueshme të investitorit llogariten edhe të ardhurat që i korrespondojnë pjesës së sipërfaqes së ndërtimit që përfitojnë pronarët e truallit për rastet e kontratave të këmbimit truall-sipërfaqe ndërtimi.
Pra investitori ngarkohet me një barrë tatimi e cila nuk i takon të ardhurave faktike nga shitja që ai realizon, (investitori rrit në mënyrë fiktive të ardhurat e veta) çka bie në kundërshtim me parimin e taksimit direkt pasi nuk është investitori ai që ka krijuar fitim nga shitja e pjesës së pronarit, por individi, i cili duhet të mbartë barrën e pagimit të fitimit kapital të krijuar. Ligji aktual i njeh investitorit si shpenzim vlerën e truallit të shkëmbyer me sipërfaqen e ndërtimit, por ky shpenzim kufizohet në koston minimale fiskale të ndërtimit për m2 të shpallur për efekt të Entit të Banesave, duke krijuar për investitorin një të ardhur neto (te ardhura – shpenzim) fiktive për pjesën e ndërtimit qe investitori e jep në këmbim të truallit.
Ky ndryshim ligjor jo vetëm që do të harmonizonte të drejtën e taksimit të shoqërisë dhe pronarit të truallit duke kërkuar nga secili prej tyre 15 % të fitimit real që realizojnë, por njëkohësisht vjen si një ndryshim në koherence me ngritjen e kadastrës fiskale, ku çdo pronë do të ketë dhe vlerën fiskale të regjistrimit dhe taksimit të drejtë të saj.
Ndërkohë, është hartuar edhe Udhëzimi i Përbashkët i Ministrit të Financave dhe Ekonomisë dhe Ministrit të Drejtësisë, me qëllim saktësimin e procedurës dhe bazës së taksës për individët, në rastet e kalimit të së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, ku përfshihet edhe shitja e pasurive të paluajtshme ndërtesa, të përfituara nga një kontratë këmbimi truall/ndërtesë” thuhet në relacion./Monitor